GUIDE IMMOBILIER 6 min de Lecture | Décembre 2020

Location vide : quel régime choisir pour optimiser votre fiscalité ?

Sommaire

    Outre le fait de laisser le choix de la couleur du canapé ou le design de la table de salle à manger, proposer une location vide a quelques avantages à ne pas négliger pour le futur bailleur. Vous voulez optimiser votre fiscalité ? Nous vous dévoilons toutes les ficelles !


    Location vide : quel régime choisir pour optimiser votre fiscalité - Homki

    Qu’est-ce qu’une location vide ?

    Une location vide désigne un bien fourni sans meuble au locataire. La loi du 6 juillet 1989 définit en détail le statut des locations non meublées en France. Contrairement à un bien meublé, un appartement vide ne demande aucun équipement à installer de la part du propriétaire.

    En location vide comme en location meublée, un contrat de bail doit être signé entre le propriétaire et son locataire. Plusieurs informations indispensables doivent figurer sur le document, dont la consistance du logement, le montant du loyer et des charges locatives, les modalités de paiement et la durée du bail.

    En principe, la location d’un logement vide se fait avec un bail d’une durée minimale de trois ans. Si la location est faite auprès d’une personne morale (une entreprise), la durée légale du bail est alors de six ans.

    Quelles sont les conditions de location d’un logement vide ?

    Excepté dans le cadre d’une location étudiante, ou dans le cas de mutation professionnelle ou départ à la retraite,le bail en location vide doit être d’au moins trois ans. Des clauses peuvent être ajoutées, comme la clause résolutoire pour une résiliation du bail facilitée pour le propriétaire ou la clause de solidarité qui permet de récupérer la totalité des loyers dus.

    Contrairement à une location meublée, un bien vide ne peut pas ainsi disposer d’une durée de bail de moins de trois ans. Le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer (deux mois en meublé), avec un préavis de trois mois minimum (un mois en meublé). Le congé du bailleur doit être donné avec six mois d’avance contre trois mois pour un bien meublé.

    Pour un propriétaire, il semble alors plus simple et économique de louer un logement vide puisqu’il n’est pas nécessaire de l’équiper avant de le mettre sur le marché. En contrepartie, le cadre juridique en location vide s’avère plus contraignant.


    Régime micro-foncier

    Deux types d’imposition existent pour les revenus perçus sur une location vide. Le premier est appelé le micro-foncier. Il est accessible pour des loyers bruts ne dépassant pas 15 000 € par an (1 250 €/mois). Dans ce cadre, un abattement forfaitaire équivalent à 30 % des loyers bruts est possible.

    Le principal inconvénient de ce régime, c’est qu’il ne permet pas de déduire certaines dépenses des loyers pour le propriétaire, comme les travaux ou les intérêts d’emprunt par exemple. Dans le cas où ces charges dépasseraient le montant perçu avec l’abattement de 30 % prévu par le micro-foncier, il est recommandé d’opter pour le régime réel. Cependant, ce choix doit être mûrement réfléchi car il implique de s’engager pour une durée de location de trois ans.


    Régime réel

    En revanche, dès lors que les loyers d’une location meublée excèdent 15 000 € brut par an, cette dernière est alors soumise au régime réel. L’abattement forfaitaire n’est plus accessible mais de nombreuses charges peuvent être déduites par le bailleur. Le calcul du revenu brut foncier se fait en cumulant le montant des loyers hors charges perçus sur une année civile. Différentes dépenses (subventions, indemnités, etc.) peuvent y être ajoutées. En déduisant vos charges de ce revenu brut foncier, vous obtenez le revenu net.

    Les charges déductibles au régime réel donnent la possibilité de réduire la base imposable d’un propriétaire. Parmi les charges qu’il est possible de déduire figurent les frais d’entretien et de réparation, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt et les charges de copropriété. Des charges peuvent être déduites à hauteur de 10 700 € au maximum sur une année.

    À l’issue de ce calcul, si un excédent est enregistré, il s’agit d’un bénéfice foncier : ce revenu foncier imposable est à indiquer sur votre déclaration d’impôt. En revanche, s’il s’avère un déficit foncier, il est alors possible de le déduire de votre fiscalité en l’imputant sur votre revenu global.

    Peut-on cumuler les déficits issus de plusieurs logements ?

    Il est tout à fait envisageable de cumuler des déficits fonciers relatifs à différents logements. Avec plusieurs biens placés en location, l’ensemble des revenus perçus peut être revu à la baisse si d’importants travaux ont été effectués sur l’un des biens.

    Un mécanisme de défiscalisation peut également être employé pour diminuer votre fiscalité. Sur un bien ancien, le dispositif Denormandie permet de déduire une partie de vos frais de réhabilitation de votre revenu imposable. Les travaux doivent correspondre au moins au quart du montant global de l’opération. Une réduction d’impôt est possible également avec la loi Cosse, offrant selon les cas une déduction forfaitaire comprise entre 15 et 85 % du montant des loyers.

    Comment déclarer les revenus fonciers d’un logement vide ?

    La fiscalité pour les logements vides implique de renseigner chaque année les montants perçus dans la catégorie « Revenus fonciers » de votre déclaration de revenus. Au micro-foncier, le montant des loyers est à indiquer dans la case 4 BE du formulaire n° 2042. Au réel, c’est le formulaire n° 2044 qui doit être rempli.

    Les revenus fonciers doivent être déclarés obligatoirement tous les ans. Les bailleurs devront ainsi déclarer en avril 2021 l’ensemble des loyers touchés durant l’année civile 2020. Il est important de noter que la mise en place du prélèvement à la source depuis le 1er janvier 2019 n’exonère en aucun cas les propriétaires de cette formalité annuelle.

    En matière de fiscalité, l’introduction du prélèvement à la source représente un grand changement. Les propriétaires se voient alors imposés en temps réel, la retenue à la source étant remplacée dans leur cas par un acompte d’impôt prélevé tous les mois ou tous les trimestres. Cet impôt à la source est calculé en prenant en compte une assiette historique, soit les revenus fonciers des années N-2 et N-1 seulement, et non le montant des loyers perçus pour l’année en cours.

    Les revenus fonciers sont-ils imposables ?

    Le revenu net foncier constitue le revenu imposable de chaque propriétaire. Tout bénéfice foncier est imposé en France et doit donc être indiqué avec soin au sein de la catégorie « Revenus fonciers » de votre déclaration d’impôt pour un logement vide.

    La fiscalité pour les biens loués vides est différente de celle touchant les biens meublés. Les loyers perçus sur une location meublée sont à renseigner quant à eux dans la catégorie « Bénéfices industriels et commerciaux ». Les propriétaires de biens vides n’ont pas à utiliser cette catégorie.

    Un exemple concret de fiscalité pour un logement vide peut être donné ici. Le bailleur d’un appartement loué 1 150 € par mois bénéficie du micro-foncier avec son abattement de 30 %. La base des loyers hors charge est donc de 70 % du montant total, soit 805 € par mois. Avec un impôt sur le revenu à 45 %, 362 € seront à payer par mois avec 125 € de charges sociales (15,5%). Il en résulte un bénéfice foncier de 318 € par mois, soit 3 815 € par an pour le propriétaire.

    En somme, bien que de part ses loyers plus importants et sa fiscalité alléchante, la location meublée a le vent en poupe, la location vide offre une tranquillité d’esprit qui vaut souvent de l’or. Vous avez maintenant toutes les clés, à vous de faire votre choix.

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