GUIDE IMMOBILIER 9 min de Lecture | Décembre 2020

Loi Denormandie : Tout savoir sur la réduction d'impôt dans l'ancien

Sommaire

    Coup de cœur ou investissement, vous venez d'acquérir un appartement à "retaper" et vous souhaitez le louer ? Que vous soyez bricoleur en herbe, architecte chevronné ou professionnel du bâtiment, le dispositif Denormandie est fait pour vous. En plus de contribuer au renouveau du quartier, vous pourrez bénéficier d’avantages fiscaux sur les travaux entrepris. Conditions, éligibilité, avantages, risques, cet article vous révèle tout sur la loi Denormandie.

    Définition du dispositif Denormandie

    Dans le but d’encourager la rénovation et la réhabilitation des quartiers anciens dégradés, la loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation permettant aux futurs propriétaires bailleurs de bénéficier d'une déduction fiscale dans le cadre de certains de leurs travaux.

    Lancé en 2018 dans le cadre du plan d’action “cœur de ville” puis de la convention de revitalisation, ce dispositif rassemblant près de 370 villes de l'hexagone, prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu. En investissant dans de l’ancien, vous pourrez sans doute jouir du dispositif Denormandie, et ce, jusqu’au 31 décembre 2022.

    Au contraire du dispositif Duflot, la loi Denormandie offre à l’investisseur la possibilité de louer aux membres de sa famille. Ce qui est très intéressant pour les investisseurs souhaitant par exemple aider leurs enfants.

    Comment bénéficier de la réduction d'impôt Denormandie ?

    Afin d’être éligible à cette défiscalisation, le bailleur doit avant tout respecter certaines conditions notamment :

    • Le bien concerné doit être situé dans une ville labellisée "cœur de ville” ou une commune ayant signée la convention d’opération de revitalisation de territoire dans le cadre de la loi ELAN.
    • Le bien acheté doit être destiné à la location nue sur période longue durée (6, 9 ou 12 ans).
    • Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération.
    • Le bien doit être mis à la location maximum 1 an après son achat ou l’achèvement de l’immeuble.
    • Les travaux doivent être réalisés par une entreprise certifiée RGE (reconnue garant de l'environnement) et respecter certaines caractéristiques.
    • Les loyers mensuels et les revenus des locataires ne doivent pas excéder un certain montant.

    Dans quelles villes peut-on investir avec la loi Denormandie ?

    Proposé par Julien Denormandie, alors ministre en charge du Logement, le dispositif proposé s’applique notamment aux centres urbains qui se sont vus désertés. Les signataires de la convention "cœur de ville” et les communes accompagnées dans le cadre d’une opération de revitalisation de leur territoire.

    Le but étant essentiellement d’améliorer les conditions de vie des habitants des villes moyennes, conforter le rôle de moteur de ces villes dans le développement du territoire et surtout lutter prioritairement contre la dévitalisation des centres-villes. Ainsi, 370 villes françaises, dans toutes les régions confondues, ont ainsi profité de ce renouveau urbain.

    Néanmoins, l'éligibilité d’une ville ne suffit pas toujours. Pour effectuer un bon investissement, il faut également prendre en compte certains risques escomptés. En ce sens, avant de se lancer dans ce projet, il faut avant tout bien connaître la ville, se pencher sur les niveaux de revenus des locataires du parc privé et surtout se renseigner sur la demande en terme de location immobilière.

    * Le top 10 des villes pour investir en Denormandie
    Ville Rentabilité nette Risque locatif (sur 5) Risque de dépréciation (sur 5) Risque global (1 = faible, 5=élevé)
    1 Quimper 4,20% 2,5 3,2 2,9
    2 Limoges 4,10% 1,5 3,6 2,5
    3 Niort 4,00% 2,3 3 2,6
    4 Evry 4,00% 2 3,5 2,8
    5 Poitiers 4,00% 1,8 3,1 2,4
    6 Troyes 3,90% 1,8 4,4 3,1
    7 Lorient 3,90% 2,3 3,5 2,9
    8 Pau 3,80% 2 3,8 2,9
    9 La-Roche-Sur-Yon 3,80% 2 3,1 2,6
    10 Colmar 3,70% 2 3,3 2,6

    *Source Capital

    Quels travaux sont éligibles à la réduction d'impôt Denormandie ?

    Pour bénéficier du dispositif Denormandie, il est également obligatoire que les travaux entrent dans l’une des deux catégories :

    Actuellement réservé aux propriétaires les plus modestes, les bailleurs éligibles au dispositif Denormandie, pourront aussi bénéficier, dès janvier 2021, de MaprimRenov, une prime facilitant la rénovation énergétique des logements

    .

    A noter que ces travaux ne pourront être pris en charge sous condition d’avoir été réalisés par une entreprise certifiée RGE, reconnue garant pour l’environnement. Les professionnels RGE ont suivi une formation et s’engagent ainsi à respecter une charte de qualité. Aujourd’hui, grâce à l’annuaire en ligne, il est très facile de trouver une entreprise habilitée.

    Retrouvez la liste des artisans certifiés RGE

    Quels sont les plafonds de loyers ?

    Dans le cadre du dispositif Denormandie, la zone où se situe le bien peut se révéler primordiale. En effet, corrélée avec le prix du m2 ou les revenus des futurs locataires, cette dernière peut faire varier considérablement le montant de la réduction fiscale. Les tableaux ci-dessous illustrent parfaitement les disparités.
    Pour tenir compte de la surface des appartements, aux plafonds de loyer, il est fait application d'un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante :

    Coefficient multiplicateur de surface = 0,7 + 19/ surface utile

    Plafond mensuel des loyers
    Zone Prix au m2
    Zone A bis 17,43 €
    Zone A 12,95 €
    Zone B1 10,44 €
    Zone B2 9,07 €
    Zone C 9,07 €

    Retrouvez la zone de votre commune grâce au simulateur

    Si les plafonds de ressources de la loi Denormandie doivent être respectés lors de la signature du bail, l’évolution des revenus du locataire au cours du bail n’entre pas en compte.

    Plafond de ressource des locataires
    Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
    Personne seule 38 465 € 38 465 € 31 352 € 28 217 € 28 217 €
    Couple 57 489 € 57 489 € 41 868 € 37 681 € 37 681 €
    Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 75 361 € 69 105 € 50 349 € 45 314 € 45 314 €
    Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 89 976 € 82 776 € 60 783 € 54 705 € 54 705 €
    Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 107 053 € 97 991 € 71 504 € 64 354 € 64 354 €
    Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 120 463 € 110 271 € 80 584 € 72 526 € 72 526 €
    Majoration par personne à charge supplémentaire 13 421 € 12 286 € 8 990 € 8 089 € 8 089 €

    Quels sont les avantages fiscaux d’un investissement Denormandie ?

    La loi Denormandie accorde au contribuable investisseur une réduction fiscale variant selon le montant de l’investissement, la durée de location ou alors la zone géographique du bien. Ce dispositif permet avant tout de réduire le montant de son impôt sur le revenu. Il est possible de bénéficier jusqu'à 21% de défiscalisation si le bien est détenu pendant 12 ans.

    Les avantages fiscaux du dispositif Denormandie sont plafonnés à un investissement maximum de 300 000 € et dans la limite de 5500 € / m². En achetant un logement plus cher, la fraction dépassant ce montant ne sera alors pas prise en compte lors du calcul de la réduction d’impôt.

    Dans le cadre de ce dispositif, le propriétaire peut également tirer profit d'autres déductions, notamment : la taxe foncière, l’entretien du logement, la prime d’assurance, les frais de gestion locative ou bien les intérêts dans le cadre d’un crédit bancaire.

    Montant de réduction d'impôts dans l'ancien avec la loi Denormandie

    La réduction d'impôt Denormandie porte sur le prix de revient global du bien y compris les travaux de rénovation. Ce dispositif ouvre droit aux mêmes avantages fiscaux qu’un investissement Pinel. Son montant dépend de l'engagement de durée de location du bien. Cette durée est comprise entre 6 et 12 ans. Jusqu'à la 9e année, 2% de réduction est appliquée, et 1 % entre la 10e et 12e année. En bref :

    • Pour une période de location de 12 ans, la réduction d’impôt est de 21% du prix du bien
    • Pour une période de location de 9 ans, la réduction d’impôt est de 18% du prix du bien ;
    • Pour une période de location de 6 ans, la réduction d’impôt est de 12%.

    Des exemples de réduction d'impôts avec la loi Denormandie

    Exemple de plafond de loyer :

    Madame Marchand souhaite louer son type 3 de 45 m², elle doit avant tout connaître les plafonds de loyer.

    Coefficient multiplicateur de surface : 0,7 + 19/45 = 1,122 arrondi à 1,12

    Loyer mensuel applicable :

    • Zone A bis : 878, 47 €
    • Zone A : 652,68 €
    • Zone B1 : 526,18 €
    • Zone B2 et C : 457,13 €

    Exemple de plafond de ressources

    Situé sur la commune d’Evry, le logement fait partie de la zone B2 du dispositif. Madame Marchand a reçu les dossiers suivants pour la location de son logement :

    • un couple sans enfant dont les revenus à l’année sont de 39 000 € pour le foyer fiscal ;
    • un couple avec 1 enfant dont les revenus à l’année sont de 48 000 € pour le foyer fiscal ;
    • un couple avec 1 enfant dont les revenus à l’année sont de 43 000 € pour le foyer fiscal ;
    • un couple avec 2 enfants dont les revenus à l’année sont de 51 000 € pour le foyer fiscal.

    Estimant un faible risque de vacance locative et considérant que leur revenant ne dépassent pas les plafonds de ressources autorisés, Madame Marchand sélectionne finalement le dossier N°3.

    Exemple d’investissement et avantages fiscaux

    Madame Marchand achète un appartement à 150 000 € auquel s’ajoutent les dépenses de rénovation de 25 000 €. Elle bénéficiera alors d’une réduction d’impôts de :

    • 21 000 € répartis sur 6 ans
    • 31 500 € répartis sur 9 ans
    • 36 750 € répartis sur 12 ans, soit près de 3063 €/an

    En conclusion, à l’instar de tous les dispositifs, outre le fait de contribuer au renouveau urbain et développer le parc locatif intermédiaire, la loi Denormandie tend à rendre les opérations immobilières plus avantageuses et lucratives. MeilleursAgents évoque même une rentabilité moyenne de 3,7%, contre 2,2% en se limitant à de la location nue sur le même échantillon. Néanmoins, il faut tout de même rester prudent ; acheter en Denormandie est avant tout un investissement financier et par définition, il comporte des risques. Il faut alors prendre en compte tous les éléments notamment le risque locatif et l’état économique de la ville choisie. Tandis que Quimper, Limoges et Niort remportent le podium, les communes de Creil et Liévin obtiennent respectivement 3,5 et 4 % de risque alors que leur taux de rentabilité frôle les 4,5 % de rentabilité. Mais rassurez-vous, le dispositif Denormandie permet encore de tirer son épingle du jeu. Alors prenez le temps qu’il faudra, étudiez bien le marché et quand vous êtes sûrs foncez !

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