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Coup de cœur ou investissement, vous venez d'acquérir un appartement à "retaper" et vous souhaitez le louer ? Que vous soyez bricoleur en herbe, architecte chevronné ou professionnel du bâtiment, le dispositif Denormandie est fait pour vous. En plus de contribuer au renouveau du quartier, vous pourrez bénéficier d’avantages fiscaux sur les travaux entrepris. Conditions, éligibilité, avantages, risques, cet article vous révèle tout sur la loi Denormandie.
Dans le but d’encourager la rénovation et la réhabilitation des quartiers anciens dégradés, la loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation permettant aux futurs propriétaires bailleurs de bénéficier d'une déduction fiscale dans le cadre de certains de leurs travaux.
Lancé en 2018 dans le cadre du plan d’action “cœur de ville” puis de la convention de revitalisation, ce dispositif rassemblant près de 370 villes de l'hexagone, prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu. En investissant dans de l’ancien, vous pourrez sans doute jouir du dispositif Denormandie, et ce, jusqu’au 31 décembre 2022.
Au contraire du dispositif Duflot, la loi Denormandie offre à l’investisseur la possibilité de louer aux membres de sa famille. Ce qui est très intéressant pour les investisseurs souhaitant par exemple aider leurs enfants.
Afin d’être éligible à cette défiscalisation, le bailleur doit avant tout respecter certaines conditions notamment :
Proposé par Julien Denormandie, alors ministre en charge du Logement, le dispositif proposé s’applique notamment aux centres urbains qui se sont vus désertés. Les signataires de la convention "cœur de ville” et les communes accompagnées dans le cadre d’une opération de revitalisation de leur territoire.
Le but étant essentiellement d’améliorer les conditions de vie des habitants des villes moyennes, conforter le rôle de moteur de ces villes dans le développement du territoire et surtout lutter prioritairement contre la dévitalisation des centres-villes. Ainsi, 370 villes françaises, dans toutes les régions confondues, ont ainsi profité de ce renouveau urbain.
Néanmoins, l'éligibilité d’une ville ne suffit pas toujours. Pour effectuer un bon investissement, il faut également prendre en compte certains risques escomptés. En ce sens, avant de se lancer dans ce projet, il faut avant tout bien connaître la ville, se pencher sur les niveaux de revenus des locataires du parc privé et surtout se renseigner sur la demande en terme de location immobilière.
| * Le top 10 des villes pour investir en Denormandie | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ville | Rentabilité nette | Risque locatif (sur 5) | Risque de dépréciation (sur 5) | Risque global (1 = faible, 5=élevé) | |
| 1 | Quimper | 4,20% | 2,5 | 3,2 | 2,9 |
| 2 | Limoges | 4,10% | 1,5 | 3,6 | 2,5 |
| 3 | Niort | 4,00% | 2,3 | 3 | 2,6 |
| 4 | Evry | 4,00% | 2 | 3,5 | 2,8 |
| 5 | Poitiers | 4,00% | 1,8 | 3,1 | 2,4 |
| 6 | Troyes | 3,90% | 1,8 | 4,4 | 3,1 |
| 7 | Lorient | 3,90% | 2,3 | 3,5 | 2,9 |
| 8 | Pau | 3,80% | 2 | 3,8 | 2,9 |
| 9 | La-Roche-Sur-Yon | 3,80% | 2 | 3,1 | 2,6 |
| 10 | Colmar | 3,70% | 2 | 3,3 | 2,6 |
Pour bénéficier du dispositif Denormandie, il est également obligatoire que les travaux entrent dans l’une des deux catégories :
Actuellement réservé aux propriétaires les plus modestes, les bailleurs éligibles au dispositif Denormandie, pourront aussi bénéficier, dès janvier 2021, de MaprimRenov, une prime facilitant la rénovation énergétique des logements
.A noter que ces travaux ne pourront être pris en charge sous condition d’avoir été réalisés par une entreprise certifiée RGE, reconnue garant pour l’environnement. Les professionnels RGE ont suivi une formation et s’engagent ainsi à respecter une charte de qualité. Aujourd’hui, grâce à l’annuaire en ligne, il est très facile de trouver une entreprise habilitée.
Retrouvez la liste des artisans certifiés RGE
Dans le cadre du dispositif Denormandie, la zone où se situe le bien peut se révéler primordiale. En effet, corrélée avec le prix du m2 ou les revenus des futurs locataires, cette dernière peut faire varier considérablement le montant de la réduction fiscale. Les tableaux ci-dessous illustrent parfaitement les disparités.
Pour tenir compte de la surface des appartements, aux plafonds de loyer, il est fait application d'un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante :
Coefficient multiplicateur de surface = 0,7 + 19/ surface utile
| Plafond mensuel des loyers | |
|---|---|
| Zone | Prix au m2 |
| Zone A bis | 17,43 € |
| Zone A | 12,95 € |
| Zone B1 | 10,44 € |
| Zone B2 | 9,07 € |
| Zone C | 9,07 € |
Si les plafonds de ressources de la loi Denormandie doivent être respectés lors de la signature du bail, l’évolution des revenus du locataire au cours du bail n’entre pas en compte.
| Plafond de ressource des locataires | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | |
| Personne seule | 38 465 € | 38 465 € | 31 352 € | 28 217 € | 28 217 € |
| Couple | 57 489 € | 57 489 € | 41 868 € | 37 681 € | 37 681 € |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge | 75 361 € | 69 105 € | 50 349 € | 45 314 € | 45 314 € |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge | 89 976 € | 82 776 € | 60 783 € | 54 705 € | 54 705 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge | 107 053 € | 97 991 € | 71 504 € | 64 354 € | 64 354 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge | 120 463 € | 110 271 € | 80 584 € | 72 526 € | 72 526 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | 13 421 € | 12 286 € | 8 990 € | 8 089 € | 8 089 € |
La loi Denormandie accorde au contribuable investisseur une réduction fiscale variant selon le montant de l’investissement, la durée de location ou alors la zone géographique du bien. Ce dispositif permet avant tout de réduire le montant de son impôt sur le revenu. Il est possible de bénéficier jusqu'à 21% de défiscalisation si le bien est détenu pendant 12 ans.
Les avantages fiscaux du dispositif Denormandie sont plafonnés à un investissement maximum de 300 000 € et dans la limite de 5500 € / m². En achetant un logement plus cher, la fraction dépassant ce montant ne sera alors pas prise en compte lors du calcul de la réduction d’impôt.
Dans le cadre de ce dispositif, le propriétaire peut également tirer profit d'autres déductions, notamment : la taxe foncière, l’entretien du logement, la prime d’assurance, les frais de gestion locative ou bien les intérêts dans le cadre d’un crédit bancaire.
La réduction d'impôt Denormandie porte sur le prix de revient global du bien y compris les travaux de rénovation. Ce dispositif ouvre droit aux mêmes avantages fiscaux qu’un investissement Pinel. Son montant dépend de l'engagement de durée de location du bien. Cette durée est comprise entre 6 et 12 ans. Jusqu'à la 9e année, 2% de réduction est appliquée, et 1 % entre la 10e et 12e année. En bref :
Madame Marchand souhaite louer son type 3 de 45 m², elle doit avant tout connaître les plafonds de loyer.
Coefficient multiplicateur de surface : 0,7 + 19/45 = 1,122 arrondi à 1,12
Situé sur la commune d’Evry, le logement fait partie de la zone B2 du dispositif. Madame Marchand a reçu les dossiers suivants pour la location de son logement :
Estimant un faible risque de vacance locative et considérant que leur revenant ne dépassent pas les plafonds de ressources autorisés, Madame Marchand sélectionne finalement le dossier N°3.
Madame Marchand achète un appartement à 150 000 € auquel s’ajoutent les dépenses de rénovation de 25 000 €. Elle bénéficiera alors d’une réduction d’impôts de :
En conclusion, à l’instar de tous les dispositifs, outre le fait de contribuer au renouveau urbain et développer le parc locatif intermédiaire, la loi Denormandie tend à rendre les opérations immobilières plus avantageuses et lucratives. MeilleursAgents évoque même une rentabilité moyenne de 3,7%, contre 2,2% en se limitant à de la location nue sur le même échantillon. Néanmoins, il faut tout de même rester prudent ; acheter en Denormandie est avant tout un investissement financier et par définition, il comporte des risques. Il faut alors prendre en compte tous les éléments notamment le risque locatif et l’état économique de la ville choisie. Tandis que Quimper, Limoges et Niort remportent le podium, les communes de Creil et Liévin obtiennent respectivement 3,5 et 4 % de risque alors que leur taux de rentabilité frôle les 4,5 % de rentabilité. Mais rassurez-vous, le dispositif Denormandie permet encore de tirer son épingle du jeu. Alors prenez le temps qu’il faudra, étudiez bien le marché et quand vous êtes sûrs foncez !