GUIDE IMMOBILIER 7 min de Lecture | Décembre 2020

Statut LMNP : tout savoir pour bien investir en 2021

Sommaire

    Les uns sont attirés par une fiscalité plus attractive, les autres par un rendement intéressant, mais pour autant le statut LMNP semble être un véritable casse-tête ! Découvrez alors dans cet article, les conditions et les principaux avantages dont vous bénéficierez en tant que loueur meublé non professionnel.


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    Qu’est-ce que le statut LMNP ?

    La location meublée non professionnelle est un dispositif permettant de bénéficier d’avantages fiscaux tout en se créant un patrimoine immobilier. Plusieurs types de logement sont concernés par ce statut, avec certaines conditions à respecter toutefois. Le principe, pour les particuliers, est d’acheter et de louer sur une période donnée un bien meublé servant d’habitation. Le régime LMNP, en raison de son cadre fiscal très attractif, constitue l’un des investissements immobiliers les plus sûrs.

    Comme pour toute location, un contrat est indispensable entre bailleur et locataire. Dans le cas d’une résidence services, un bail commercial est signé avec son exploitant. Ce contrat expose les conditions de la location, dont le montant du loyer et la répartition des charges. Ce bail comprend une durée, ici de 9 ans renouvelable au minimum. Pour l’acheteur d’un bien, un tel bail commercial est un gage de tranquillité puisque le gestionnaire s’occupe de toutes les questions touchant à la location.

    La loi LMNP vous permet d’investir autant dans un bien neuf qu’ancien. Pour cela, vous aurez le choix entre la location meublée non professionnelle classique et la LMNP Censi-Bouvard. La première est éligible aussi bien pour le neuf que pour l’ancien, alors que la seconde ne fonctionne uniquement pour les logements neufs. Plusieurs différences sont à noter entre ces deux possibilités. Les deux principales se situent au niveau de la TVA, qu’il est nécessaire d’avancer pour un bien neuf, et des frais de notaire (8 % pour un bien ancien contre 3,5 % pour un bien neuf en moyenne).

    Quelles sont les conditions d'éligibilité pour un investissement en LMNP ?

    Pour qu’un particulier soit qualifié de loueur non professionnel, il est nécessaire de remplir l’une de ces deux conditions. Les recettes annuelles obtenues par ce biais (pour l’ensemble du foyer fiscal) doivent être inférieures à 23 000 € , ou bien elles doivent se situer en dessous des autres revenus du foyer fiscal imposés sur le revenu. Si ce montant est dépassé, vous basculez alors vers le statut de loueur en meublé professionnel qui diffère sur bien des points.

    De l’avis des experts immobiliers, le statut de loueur en meublé non professionnel est l’un des plus intéressants pour les investisseurs. Il permet de bénéficier d’un achat hors TVA, pour une rente non fiscalisée sur plusieurs années et sans avoir à s’occuper de la gestion locative. Un rendement net autour de 4 % par an est envisageable avec ce dispositif avantageux. La loi change néanmoins en 2021 avec un assujettissement obligatoire aux cotisations sociales.

    Les différents types de locations meublées

    Tout d’abord, il y a la location meublée à titre de résidence principale. Dans ce cadre, un bail d’un an reconductible est signé entre le propriétaire et le locataire. Un encadrement des loyers est à respecter dans les zones « tendues » du territoire, dont Paris. Le loyer peut être fixé librement en dehors de ces zones.

    La location meublée peut être également dite “libre”. Le cadre juridique est alors bien plus souple. Le locataire et le propriétaire peuvent définir comme ils le souhaitent les termes du bail(durée, loyer, etc.).

    Lors d’une location meublée étudiante, le bien doit être loué comme résidence principale et le bail peut être réduit à une durée minimale de 9 mois. Le locataire peut résilier quand il le souhaite et l’augmentation annuelle du loyer est encadrée.

    Une location meublée saisonnière est également possible pour des logements disposant d’un bail d’une durée maximale de 90 jours renouvelable. Des conditions spécifiques sont à respecter pour la réservation et le dépôt de garantie notamment.

    Enfin un bailleur meublé non professionnel peut aussi se tourner vers une résidence de services destinée aux seniors. Avec le dispositif Censi-Bouvard, une réduction de l’impôt sur le revenu et une récupération de 20 % de la TVA sont possibles pour tout engagement locatif.

    Quels sont les différents régimes fiscaux ?

    Un loueur en meublé non professionnel est imposé au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux options sont possibles, en fonction des recettes locatives perçues sur une année. Si celles-ci sont inférieures à 72 600 € , le loueur relève alors du régime micro-BIC. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %.

    En revanche, avec des recettes annuelles dépassant 72 600 euros, un particulier ayant le statut de loueur en meublé non professionnel dépend du régime réel. Il permet de déduire une grande partie des charges et de bénéficier d’un amortissement pour le bien immobilier comme pour les éléments mobiliers.

    Le micro-BIC semble alors plus avantageux pour les loueurs touchant des revenus peu importants. Quant au régime réel, le système de déductions et d’amortissements permet, en les cumulant, d’atteindre pendant plusieurs années un revenu fiscal très limité, voire nul selon les cas. L’expertise d’un comptable peut être nécessaire en raison des nombreux documents à fournir au régime réel.

    Comment faire une déclaration LMNP en 2021 ?

    Pour commencer votre activité, il est indispensable de remplir le formulaire Cerfa P0i. Il peut être téléchargé facilement en ligne et doit être adressé au greffe du tribunal de commerce dont dépend le logement.

    Toutes vos recettes locatives doivent être déclarées chaque année en utilisant la déclaration complémentaire n° 2042 C PRO. Les recettes brutes perçues sont à indiquer dans la rubrique « Revenus », cases 5ND à 5 PJ.

    Au régime réel, la déclaration n° 2042 C PRO est à remplir également, tout comme le formulaire 2031 et ses annexes 2033 et suivantes. Pour les montants perçus en 2020, la date limite de dépôt est fixée au second jour ouvré suivant le 1er mai 2021.

    Comment calculer l'amortissement LMNP en 2021 ?

    Pour l’année 2021, la location meublée non professionnelle inclut de nombreuses charges déductibles. On peut citer la taxe foncière et la taxe d’habitation, les charges de copropriété, les frais de réparation, les dépenses énergétiques ou encore les abonnements courants. En 2021, les propriétaires devront s’acquitter obligatoirement d’un forfait minimal de 1 145 € auprès de l’Urssaf, même si tout le bénéfice locatif a été déduit.

    L’amortissement des dépenses engagées pour la gestion de votre logement est l’un des grands atouts de ce dispositif. Il peut s’étaler sur plusieurs années, avec des durées fixées selon chaque cas de figure. L’amortissement peut se faire ainsi sur l’achat de mobilier, les travaux et l’acquisition du bâtiment.

    Les dépenses liées aux travaux peuvent être amorties sur une période allant de 5 à 25 ans. Une durée de 20 ans est possible pour les rénovations électriques et de 15 ans pour les travaux de maçonnerie notamment. L’amortissement du mobilier est étalé pour 10 ans au maximum (dépenses supérieures à 600 €).

    Les propriétaires bénéficiant de ce statut qui veulent revendre leur bien en 2021 sont soumis au régime des plus-values des particuliers. La plus-value imposable est taxée à 19 %, avec un abattement en fonction du nombre d’années de détention du bien. Une surtaxe est pratiquée pour les plus-values dépassant 50 000 €.

    Les nouvelles disposition sur les LMNP prévues en 2021

    La loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 (LFSS 2021), parue au Journal Officiel le 15 décembre 2020 tend à un alignement de règles fiscales et sociales. Dès le 1er janvier 2021, seront donc soumis aux cotisations sociales, tous les loueurs en meublé non professionnels dont les recettes annuelles d’une activité de location meublée de courte durée excèdent 23 000 €/an.

    Ainsi, alors que depuis 1949, le dispositif LMNP est l’une des plus vieilles niches fiscales en France et notamment l'une des plus protégées, il semble légèrement déstabilisé par la LFSS 2021. Malgré tout, l’investissement LMNP garde la côte et notamment dans les résidences étudiantes ou sénior.

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