Tout savoir sur le bail emphytéotique

Le bail emphytéotique est un type de contrat de location très spécifique qui se distingue notamment par sa durée relativement longue (de 18 à  99 ans). Quelles sont les caractéristiques du bail emphytéotique ? En quoi est-il différent d‘un bail ordinaire ? Quels sont ses avantages et inconvénients ? Homki vous dit tout ce que vous devez savoir sur ce bail encore trop souvent méconnu.

Qu'est-ce qu'un bail emphytéotique ? 

Le bail emphytéotique, connu également sous le nom d'« emphytéose », est un contrat de location à long terme portant sur un bien immobilier ou foncier qui accorde au locataire, aussi appelé emphytéote, un droit réel sur le bien. Ce droit réel lui confère une multitude de possibilités (céder son droit, hypothéquer, sous-louer, modifier…). Simplement, le locataire n’a pas le droit de vendre le bien.

Le bail emphytéotique se distingue notamment d’un bail ordinaire par sa durée très longue, comprise entre 18 et 99 ans en France. Défini par l’article L451-1 du Code rural et de la pêche maritime, le bail emphytéotique permet au locataire d’occuper et d'utiliser le bien en contrepartie d’un paiement prenant la forme d’une redevance annuelle appelée « canon emphytéotique ». Il s’agit d’un montant relativement faible. En effet, le bailleur consent à louer le bien à l'emphytéote à un prix nettement inférieur à celui du marché, en échange de l'obligation pour le locataire d'effectuer des travaux visant à améliorer progressivement le bien.

Bon à savoir

Le bail emphytéotique est largement répandu à l'échelle planétaire notamment dans l'agriculture avec la location de terrains agricoles. En France, cette formule est peu développée contrairement à d'autres pays comme la Grande-Bretagne, le Japon, la Suède. Le bail emphytéotique est par ailleurs plus long selon les états, par exemple, il peut atteindre 999 ans au Kenya !

Quels biens peuvent être concernés par le bail emphytéotique ?  

Le bail emphytéotique concerne tous types de biens immobiliers, qu’ils soient à usage d'habitation ou non. Néanmoins, il faut savoir que seule une minorité de logements sont proposés à la location avec ce type de bail.

Comment conclure un bail emphytéotique ? 

Le bail emphytéotique est un contrat qui engendre des obligations pour les deux parties, bailleur et locataire. Il est donc impératif de formaliser ce contrat par écrit, une fois ses termes négociés. Pour ce faire, il est nécessaire de faire appel à un professionnel de l’immobilier, voire un notaire, afin de s’assurer que le contrat est conforme à la législation en vigueur. Celui-ci doit obligatoirement comporter la mention « bail emphytéotique », le bien en question, la durée du bail et évidemment, l’identité des deux parties. À la suite de cela,  le contrat de bail devra être enregistré auprès du bureau des hypothèques compétent.

Quelles sont les obligations du propriétaire et du locataire ayant signé un bail emphytéotique ? 

Lorsqu'il s'agit d'un bail emphytéotique, le propriétaire doit respecter le contrat conclu, mais les obligations les plus importantes reviennent au locataire.

Les obligations pour le locataire

• Payer la taxe foncière et le loyer prévu dans le contrat ; 
• Ne pas détruire les améliorations et constructions effectuées ; 
• Ne pas réclamer une indemnité pour les modifications effectuées lorsque le bail touche à sa fin ; 
• Ne pas vendre le bien.

L'obligation pour le propriétaire

• Respecter le contrat conclu. 

Quels sont les avantages et les inconvénients du bail emphytéotique pour le locataire ?

Les avantages 

Le principal avantage du bail emphytéotique pour le locataire repose sur les nombreux droits que ce type de contrat lui apporte. En effet, l'emphytéote est quasi propriétaire du bien. En effet, la seule action qui lui est impossible est de vendre le bien. Outre cette interdiction, l’emphytéote peut effectuer les travaux qu’il souhaite sans autorisation préalable du propriétaire tant que ceux-ci contribuent à l’amélioration du bien et non à une baisse de sa valeur. Le long terme du contrat permet justement au locataire de mener à bien ses projets d’aménagement. 

Le locataire peut également hypothéquer son droit, ou encore sous louer le bien.

En soi, même si le bailleur conserve la propriété du bien, il en transfère une partie des droits au locataire le temps de la durée du bail. 

En plus de ces droits, il faut également noter que le loyer prenant la forme d’annuités représente un montant relativement faible pour le locataire, ce qui constitue un réel avantage propre au bail emphytéotique.

Les inconvénients

Comme évoqué précédemment, le bail emphytéotique peut imposer certaines obligations pour le locataire, notamment en termes d’entretien, de rénovation et d'aménagement du bien, ce qui engendre des coûts supplémentaires qu’il est nécessaire de prendre en compte avant de conclure le bail. De plus , les travaux réalisés par l’emphytéote sont, à l’issue du contrat, propriétés du bailleur. C'est-à-dire, qu’une fois le bail arrivé à sa fin, le propriétaire récupère non seulement son bien mais aussi les modifications apportées par le locataire. Il est donc important de mesurer la viabilité économique des projets envisagés avant de se lancer et de prendre conscience que cela constituera jamais un patrimoine. 

De plus, il faut savoir que le contrat n’est pas automatiquement renouvelé ce qui implique qu’une fois arrivé à terme, le bail prend fin et le propriétaire récupère son bien. Cependant, les deux parties peuvent prendre la décision ensemble de conclure un nouveau bail. Également, en cas de non-respect des causes prévues dans le contrat, la résiliation du bail emphytéotique est possible.

Les points à retenir

• Le bail emphytéotique est un contrat de location à long terme accordant au locataire un droit réel sur le bien, avec des possibilités telles que la sous-location, l'hypothèque et les modifications, à l'exception de la vente du bien.
• Il se distingue d'un bail ordinaire par sa durée longue, allant de 18 à 99 ans, et implique le versement d'une redevance annuelle appelée "canon emphytéotique", généralement inférieure au prix du marché.
• Seulement une minorité de logements sont proposés avec ce type de bail.
• Pour conclure un bail emphytéotique, il est nécessaire de formaliser le contrat par écrit avec l'aide d'un professionnel de l'immobilier, comme un notaire, et d'enregistrer le contrat auprès du bureau des hypothèques compétent.